THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG TRỌNG TÀI THƯƠNG MẠI

SLRI – Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp là một trong những vấn đề rất quan trọng của tố tụng nói chung và tố tụng Trọng tài thương mại nói riêng. Thẩm quyền giải quyết có nhiều khái niệm khác nhau, tuy nhiên tóm gọn lại được hiểu là: “Quyền được xem xét, đánh giá, kết luận và định đoạt một vấn đề nào đó theo quy định của pháp luật“.

Tại Điều 2 Luật Trọng tài thương mại 2010, “Trọng tài có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp như sau:  (1) Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại; (2) Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại; (3) Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng trọng tài”;

Theo quy định tại Điều luật này, chúng ta nhận thấy các tranh chấp mà một bên có hoạt động thương mại thì Trọng tài có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đó hoặc tranh chấp khác mà pháp luật có quy định được giải quyết bằng Trọng tài.

Hoạt động thương mại được hiểu: là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác.

Bài viết này đánh giá và xem xét ở một phạm vi hẹp hơn, chỉ phân tích các nội dung liên quan đến thẩm quyền của Trọng tài trong giải quyết tranh chấp bất động sản.

Quy định pháp luật hiện hành không giải thích bất động sản là gì mà chỉ liệt kê các tài sản nào được cho là bất động sản, theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm các tài sản sau: (a) Đất đai; (b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (c)Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; (d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Từ Điều 2 Luật Trọng tài thương mại 2010 và Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 chúng ta có thể hiểu: “Tranh chấp phát sinh giữa các bên hoặc một bên có hoạt động thương mại liên quan đến bất động sản thì Trọng tài có thẩm quyền giải quyết”.

Tuy nhiên cần loại trừ các trường hợp mà luật chuyên nghành có quy định bắt buộc phải giải quyết tranh chấp tại Toà án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác.

Chỉ đối tượng là bất động sản nhưng hiện nay có rất nhiều luật điều chỉnh, Bộ luật Dân sự 2015 (chia tài sản thành động sản và bất động sản), Luật đất đai năm 2013 (điều chỉnh một loại bất động sản đặc biệt), Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật nhà ở 2014. Qua đó để thấy tính phức tạp của khái niệm, các quy định của pháp luật điều chỉnh bất động sản rất dễ bị hiểu nhầm và gây không ít khó khăn trong quá trình áp dụng.

Bài viết này sẽ phân tích thẩm quyền của Trọng tài theo Luật trọng tài thương mại 2010 trong mối tương quan với các luật có điều chỉnh đối tượng bất động sản, với từng trường hợp cụ thể như sau:

1. Thẩm quyền của Trọng tài chiếu theo Luật kinh doanh bất động sản 2014

Hiện nay Luật kinh doanh bất động sản 2014 không có quy nào nào hạn chế thẩm quyền của Trọng tài trong việc giải quyết tranh chấp bất động sản, do vậy, chiếu theo Điều 2 Luật trong tài thương mại 2010 (như đã phân tích ở trên): Một khi tranh chấp phát sinh giữa các bên hoặc có một bên hoạt động thương mại liên quan đến bất động sản thì Trọng tài có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đó.

Trong ngữ cảnh này, hoạt động thương mại liên quan đến bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản có thể hiểu tương đồng nhau ở tính mục đích của nó, cả hai khái niệm này đều chỉ đến một mục đích của hoạt động đó là: sinh lợi.

Kinh doanh bất động sản được giải thích là: “việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Như vậy trong quá trình hoạt động kinh doanh bất động sản mà phát sinh tranh chấp mà các bên có thỏa thuận Trọng tài thì Trọng tài có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đó.

Như trên đã phân tích, tính sinh lợi là tiêu chí quan trọng để đánh giá hoạt động thương mại, hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên trên thực tế để xác định vấn đề này khá nan giải:

Tham gia kinh doanh bất động là tổ chức, hộ gia đình và cá nhân (buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã), trừ một số trường hợp quy định tại Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 hướng dẫn Luật kinh doang bất động sản 2014 – sau đây viết tắt là NĐ 76/2015) . Nếu Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi phát sinh tranh chấp, chỉ cần có yếu tố (chủ thể) là cả hai bên hoặc một trong hai bên tranh chấp có hoạt động thương mại thì Trọng tài có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này. Tuy nhiên nếu cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng khi phát sinh tranh chấp giữa các cá nhân với nhau thì về nguyên tắc, Luật trọng tài thương mại 2010 cho phép cũng như Luật kinh doanh bất động sản 2014 không hạn chế, nhưng các Trung tâm Trọng tài rất e ngại trong việc thụ lý giải quyết tranh chấp này vì rất dễ “bị quy” vào cụm từ: vi phạm thẩm quyền, bởi lẽ: (i) Để xác định tính: sinh lợi ở trong trường hợp này rất khó; Thậm chí có nhiều cá nhân kinh doanh bất động sản thường xuyên, đáp ứng điều kiện về chủ thể theo quy định tại Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 3, Điều 5 NĐ 76/2015, nhưng lại vướng điểm sau đây; (ii) Nếu chủ thể là cá nhân không đăng ký kinh doanh, không phải là thương nhân thì khi phát sinh tranh chấp giữa những cá nhân (có hoạt động kinh doanh bất động sản nói tại điểm i) các Trung tâm trọng tài cũng không giám thụ lý hồ sơ để giải quyết mặc dù có Thỏa thuận Trọng tài chỉ vì các Trung tâm trọng tài quan ngại việc phán quyết của họ rất có khả năng bị hủy vì các Tòa cho rằng giao dịch này mang tính dân sự, không phải là hoạt động thương mại. Việc xác định giao dịch này là dân sự hay kinh doanh bất động sản trong trường hợp này rất khó xác định một cách rạch ròi.

Theo tôi giao dịch về bất động sản nhằm mục đích sinh lợi giữa các chủ thể đáp ứng điều kiện quy quy định tại Điều 3, Điều 5 Nghị định 76/2015 khi phát sinh tranh chấp mà một trong hai bên có hoạt động thương mại thì đó là tranh chấp kinh doanh thương mại. Các chủ thể, nội dung giao dịch, hình thức giao dịch này chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các văn bản hướng dẫn thi hành và Trọng tài có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này.

Nếu các cá nhân mua đi bán lại, hoặc thực hiện các hoạt động dịch vụ bất động sản dù lời hay lỗ vẫn được xem là hoạt động kinh doanh bất động sản, vì mục đích sinh lợi là việc rất khó có thể xác định. Ở đây chúng ta chỉ xét các chủ thể có hành vi thương mại là yếu tố chính mà không cần quá quan tâm đến tính chất của chủ thể. Hành vi trong giao dịch của chủ thể này là hành vi thương mại (sinh lợi) hoặc tranh chấp đó có liên quan đến hoạt động thương mại của họ. Các tranh chấp này Trọng tài có thẩm quyền giải quyết, phù hợp với ý chí của nhà làm luật khi đặt tên là “Luật Trọng tài thương mại”, tức nói đến bản chất cốt lõi của “hoạt động thương mại” hướng đến nội dung quan hệ tranh chấp, mà không quá chú trọng yếu tố chủ thể trong quan hệ tranh chấp.

Qua đây chúng ta thấy rằng: giữa quy định pháp luật và thực tiễn đánh giá, hiểu và áp dụng đã có sự bất cập và tương đối khó xác định về thẩm quyền của Trọng tài trong giải quyết tranh chấp bất động sản. Cần đặt mối quan hệ tranh chấp, các chủ thể tham gia giao dịch và mục đích của giao dịch trong một hoàn cảnh nhất định chúng ta mới xác định đó là loại quan hệ tranh chấp gì và khi đó mới khẳng định cơ quan tài phán nào có thẩm quyền giải quyết.

2. Thẩm quyền của Trọng tài chiếu theo Luật nhà ở 2014

Như chúng ta đã biết, nhà ở cũng là một dạng bất động sản phổ biến, vậy khi phát sinh tranh chấp liên quan đến nhà ở thì Trọng tài có thẩm quyền giải quyết không?

Luật Nhà ở năm 2014 không ghi nhận thẩm quyền của Trọng tài giải quyết các tranh chấp phát sinh liên quan đến nhà ở, theo Điều 177 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải. 2. Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật. 3. Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý, Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được giao cho cơ quan trung ương quản lý; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. 4. Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”

Ngoài ra các giao dịch về nhà ở giữa cá nhân, hộ gia đình không nhằm mục đích sinh lợi mà phát sinh tranh chấp thì được xem như tranh chấp dân sự thuần túy và chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở năm 2014 khi phát sinh tranh chấp các bên có thể đến Tóa án hay cơ quan có thẩm quyền khác để giải quyết theo quy định mà không phải đến Trọng tài yêu cầu giải quyết.

3. Thẩm quyền của Trọng tài chiếu theo Luật đất đai 2024

Đất đai là một dạng bất động sản đặc biệt, có tầm quan trọng bậc nhất, có thể nói tranh chấp đất đai ngày càng nhiều và rất phức tạp. Phần lớn các tranh chấp dân sự, hành chính hiện nay Tòa án đang thụ lý giải quyết có liên quan đến đất đai.

Theo quy định tại Luật đất đai năm 2024 thì đã có ghi nhận thẩm quyền của Trọng tài trong việc giải quyết tranh chấp đất đai tại điều khoản 5, điều 236 có hiệu lực vào ngày 1/1/2025 có ghi: “Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai đo Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại“. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo luật hiện hành chủ yếu tại Cơ quan hành chính và Tòa án. Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai như sau: “1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. 2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. 3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. 4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. 5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau (quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013): “1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết; 2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này; b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự; 3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau: a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính; b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính; 4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Như vậy, pháp luật hiện hành chưa quy định cho phép Trọng tài có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Trong khi đó, như chúng ta đã biết, hiện nay tranh chấp liên quan đến đất đai rất phổ biến và phức tạp, tuy nhiên phạm vi bài viết này không chủ đích đề cập đến nội dung này, tôi sẽ bàn luận trong một chuyên đề khác.

4. Kết luận

Phương thức giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài có nhiều tính ưu việt, tuy nhiên trên thực tế các vụ việc được giải quyết bằng Trọng tài chiếm tỷ lệ rất nhỏ so với các cơ quan tài phán khác. Các Trung tâm trọng tài giải quyết tranh chấp chủ yếu các vụ việc phát sinh trong lĩnh vưc thương mại, các lĩnh khác chiếm tỷ trọng nhỏ, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là không nhiều. Mặc dù các tranh chấp phổ biến trong xã hội hiện nay có liên quan đến bất động sản, tuy nhiên vấn đề thẩm quyền của Trọng tài trong giải quyết tranh chấp bất động sản còn nhiều bấp cập nên các Trung tâm Trọng tài chưa hoạt động đúng với ý nghĩa vai trò và sứ mệnh của mình, chưa xứng tầm như là một cơ quan tài phán trong hoạt động thương mại, hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời ảnh hưởng không nhỏ đến quyền tự định đoạt của đương sự.

Thiết nghĩ cần minh định rõ hơn về thẩm quyền của Trọng tài trong việc giải quyết tranh chấp bất động sản và mở rộng hơn phạm vi thẩm quyền của Trọng tài thương mại trong việc giải quyết tranh chấp bất động sản mà chủ yếu liên quan đến nhà ở và đất đai, tuy nhiên việc mở rộng phạm vi thẩm quyền của Trọng tài cần cân nhắc kỹ lưỡng trong một nhóm giao dịch cụ thể và những loại tranh chấp nhất định, qua đó bớt gánh nặng giải quyết cho cơ quan tài phán khác đang quá tải đồng thời phán quyết của Trọng tài có giá trị thực thi cao hơn.